İMAR PLANI, PLAN DEĞİLDİR! (Bir hakikatin itirafı)
"Renklendirilmiş, üzerine semboller çizilmiş haritaları "plan" diye sunmak"
Türkiye'de "imar planı" denilen şey, adındaki "plan" sözcüğüne rağmen plan değildir.
Bir tasarımın plan sayılabilmesi için gereken iki temel şeyden yoksundur: Zaman boyutu ve bütçe. Zaman boyutu olmayan, finansman modeli bulunmayan, yıllara yayılmış bir uygulama takvimi içermeyen iki boyutlu bir çizim plan değil, sadece renklendirilmiş bir haritadır. Bu çizimlerin altına "1/1000 ölçekli uygulama imar planı, 1/5000 ölçekli nazım imar planı, 1/25000 ölçekli çevre düzeni planı" yazılması, üzerinde plancı imzası olması, kapağına Belediye, Bakanlık onay damgası vurulması, bunların plan niteliği kazanmasına yetmez. Plan, gelecek hakkında zaman, kaynak ve aktör tanımlayan bir öngörüdür. Türkiye'deki imar planları bunların hiçbirini ciddi anlamda taşımaz.
Yine de bu çizimler ülkece, on yıllardır, mütemadiyen yapılır; yapılmaya da devam edecek görünüyor. Yüz kere, bin kere, on bin kere yapılıp aynı yanlış sonucu veren bir uygulamayı tekrar tekrar çare diye önermek ya bir aymazlıktır ya da bilinçli kollektif bir illüzyondur. Mesleki deneyimimin bu noktasında artık ikincisi olduğuna kanaat getirmiş bulunuyorum.
Şunu en başta belirtmek gerekiyor: Bu değerlendirme, plancıları kötü niyetle suçlayan bir yargı değildir. Plancıların büyük çoğunluğu mesleğini iman ve inançla yapar; bu meslek, böyle bir inançla taşınır. Sorun, bu inancın sonuçlarını sorgulamayan bir gelenek içinde aktarılıyor olmasıdır. Plancı, kötü plan yapmaz; plan diye öğrendiğini, plan olduğuna inanarak yapar. Sorgulanması gereken, plancının niyeti değil, mesleğin kendisine plan diye öğrettiği şeydir. Bu yazı, bu sorgulamanın gerekçeleridir.
Donatı aldatmacası
İmar planının en sahte yanı, donatılarını "kamusal değer" olarak sunmasıdır.
Donatısız bir arazinin değeri tarımsal üretimi ve pazara olan erişimi kadardır. Yani: tarladır, ucuzdur. O araziyi arsa hâline getiren -değerini katlayan- şey kamunun getirdiği donatılardır: yol, su, kanalizasyon, elektrik, okul, sağlık ocağı, park. Üstelik kamu bu altyapıların yatırım bedelini de öder. Yani değeri yaratan da yaratılan değerin altyapı maliyetini yüklenen de kamudur.
Bu süreçte oluşan tüm artı değer arsa sahibine geçer. Kamuya kalan, donatı için terk edilen mülk parçaları olur, ki bu parçaların hiçbir kamusal "kazançla" bir bağı yoktur: Kamu, kendi yarattığı değerin küçük bir kısmını arsa sahibinden geri almıştır, o kadar. Bu, kamu yararı değildir; en iyimser hâliyle, kamu adına alınmış küçük bir tazminattır.
Aslında alınan bir şey de yoktur denebilir. Diyelim ki; kentsel alanın oldukça dışında çok büyük bir arazisi olan bir kişi, bu alanı yerleşime açmak istiyor. Buraya insanların yerleşebilmesi için gereken ihtiyaç alanlarını da yerleştirmesi gerekecektir. Plancının işe karışmadığı bir durumda bile, erişim için yollar, otopark alanları, parklar, sağlık tesis alanı, eğitim tesis alanı, ibadet alanı, güvenlik alanı, idari hizmetler alanı, teknik altyapı tesisleri alanını, ticari alanları ve benzerlerini kendiliğinden ayıracaktır ki, yerleşim alanı olsun ve satmak amacıyla yapacağı konutların, insan yerleşimi için uygun olmasını ve talep almasını sağlayabilsin. Üstelik buradaki teknik ve sosyal donatıların büyük bir kısmının maliyetini de kendisi üstlenecektir. Bunu ne için yapmaktadır? Tarımsal-kırsal bir arazinin kentsel yerleşilebilir bir alan olması ve para kazanmak (rantı elde etmek) için. Yani mülk sahiplerinin kendiliğinden verecekleri bir donatı alanını, plan kararıyla belirlemek, arazi sahipleri için bir kayıp, (kentin geri kalan kesimleri için) bir kazanç saymak anlamsızdır. Arazi sahibinin kaybettiği bir şey yoktur aşırı kazanç dışında. Kamunun da kazandığı bir şey yoktur fiilen. Ama bu tür bir plan bir kurum tarafından planlansaydı bu arazilerin değerlenmesi için kamu ayrıca altyapı yatırımı yapacak, teknik- sosyal bütün donatıları da yapmış olacaktı. Kamu yararı nerede?
Plancılar bu denklemi çoğu zaman görmezler. Donatı için arsadan ayrılan yerleri "kayıp", "kesinti", "Düzenleme Ortaklık Payı" gibi terimlerle anar; sanki donatılar olmasa o arazi o değere zaten ulaşacakmış gibi düşünürler. Pratikte, kendileri farkında olmadan, arazi sahibinin gözüyle düşünmeye başlamış olurlar. Kullanılan dil bu kaymayı belli eder: "DOP", "ifraz kaybı", "kesinti payı"... Hepsi arsa sahibinin değil, plancının kullandığı kelimelerdir; ama anlam, arsa sahibinin diline aittir.
Şehir plancıları söylemde "kamucu"durlar; pratikleri ise söylemleriyle çoğu zaman aynı yönde gitmez. Bu bir karakter sorunu değildir; meslek eğitiminin, sunduğu kavram setinin sınırıdır.
İmar planı, bir arsa geliştirme projesidir
Adı plan olduğu için yanıltıcıdır; aslında imar planı yapmak, arsa geliştirme işidir. Tarlayı arsaya çevirip arsaya yapılaşma hakkını da ekleyince, kentsel arsa rantı plan kapsamındaki mülklere yoğunlaşmış olur. Bu rant, kentin tüm kaynaklarıyla -bütçesi, altyapı yatırımları, nüfus büyüklüğü, nüfus akışı, ekonomik faaliyeti- birlikte yaratılan toplumsal bir değerdir; ama plan eliyle yalnızca arsa sahibine aktarılır. Toplumsal bir değer, plan eliyle özelleşir.
İmar planı, arazi sahibine bir gelir transferinden ibarettir.
Plan doğrultusunda gerçekleşen yapılaşma süreci de sermayeye uzun süreli, sürekli, muazzam dolaylı bir gelir transferi sürecidir. İnşaat sektörü, çimento, demir, beyaz eşya, mobilya, finans, hepsi imar planı eliyle açılan zeminden beslenir. Bu, kötü bir şey demek değildir; ama açıkça söylenmesi gereken bir şeydir. İmar planının topluma ettiği hizmet, planlı bir kentleşme üretmek değil, ekonominin bir koluna sürekli zemin açmaktır.
Bu zemine erişimi olmayan vatandaş -yani mülk sahibi olmayan[1], Türkiye nüfusunun yarıdan çoğu bu transferin tamamen dışındadır. İmar planı onun için bir vatandaşlık hakkı kuran bir belge değil, fiilen tanımadığı bir parsel düzenlemesidir. Plan, mülk sahibine ne kazandırdığını anlatır; mülksüze ise söyleyecek bir sözü yoktur.
Bu yüzden açıkça söylemek gerekir: şehir plancıları plan yapmıyor, imar rantı dağıtıyor. Bu cümle bir suçlama değil, bir gözlemdir. Plancıların büyük kısmı bunu farkına bile varmadan yapar; çünkü mesleğin kendisi bu işi yapmak üzere kurulmuştur.
Yönetilemeyen plan, plan değildir
Bir an için "zaman boyutu yok, finansman modeli-bütçesi yok" eleştirisini de bir kenara bırakalım. Bir an için diyelim ki imar planı zaman boyutu da olan, bütçesi de olan, gerçek bir öngörü kuran bir belge oldu. Bu durumda bile, Türkiye'de imar planının plan sayılamayacak başka bir nedeni vardır: Yönetilemezliği...
Bir planın yönetilebilmesi için ona dair üç temel sorunun cevaplanmış olması gerekir: Kim yönetecek? Hangi yasal araçlarla yönetecek? Hangi yönetim kademesi hangi plan kademesine denk?
Türkiye'de bu üç sorunun da net bir cevabı yoktur.
Birincisi: İmar planı ile kent yönetimi arasında kurulmuş düzgün bir ilişki yoktur. İmar Kanunu, Belediye Kanunu, Büyükşehir Belediyesi Kanunu, Çevre Kanunu, Kıyı Kanunu, 2B düzenlemeleri, mera mevzuatı, koruma mevzuatı... Bunların hiçbiri birbirleriyle koordineli yazılmış değildir. Her biri ayrı bir dönemde, ayrı bir mantıkla, ayrı bir bürokratik geleneğin içinde yazılmıştır. Plancı çizimi yapar, belediye uygular, mahkeme yargılar; her biri farklı bir yasaya bakarak farklı bir dille konuşur. İdari bütünlük yoktur; olmadığı için de "şu planın yönetilmesi" diye somut bir yönetim pratiği oluşamaz.
İkincisi: Plan kademeleri ile kent yönetim kademeleri birbirine denk değildir. Bir tarafta çevre düzeni planı, nazım imar planı, uygulama imar planı vardır. Diğer tarafta büyükşehir belediyesi, ilçe belediyesi, mahalle muhtarlığı vardır. Hangi kademenin hangi planı, hangi yetkiyle yöneteceği konusunda mevzuat içinde belirsizlikler, çakışmalar, çelişkiler vardır. Aynı parsel için aynı anda iki farklı belediyenin iki farklı kararı çıkabilir; mahkeme süreçleri yıllarca sürer. Merkezi yönetim de tablonun içindedir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın doğrudan plan değiştirme ve plan yapma yetkisi vardır. Üstelik bu yetki, son yıllarda Bakanlığı pratikte plan yapan, denetleyen ve onaylayan tek merci hâline getirmiştir. Kendi yaptığı planı kendi denetleyen bir idare, planlama mevzuatının kurmaya çalıştığı denge fikrini fiilen geçersizleştirir. Hangi sınırın, kim tarafından, hangi gerekçeyle aşılabildiği konusunda öngörülebilirlik düşüktür.
Üçüncüsü: Planın kendi içinde "nasıl yönetilecek" sorusuna ayrılmış bir bölüm yoktur. Plan, bir alanda neler yapılacağını gösterir; ama o işlerin hangi takvimle, hangi bütçeyle, hangi öncelikle, kim tarafından, hangi kararla yapılacağına dair somut bir yönergesi yoktur. Bu, projelendirme aşamasına bırakılır; projeler de plana değil, anlık siyasi kararlara ve bütçe imkânlarına göre çıkar. Plan, uygulama düzeyine inerken etkisini büyük ölçüde kaybeder.
Bu üçü bir araya geldiğinde geriye duracak bir şey kalmaz. Yönetilemeyen plan, plan değildir; iyi niyetli bir taslak, bir vitrin, bir hukuki referans noktası olabilir ama plan değildir. Mevzuatı yapanlar gerçekten yönetilebilir bir plan istemiş olsalardı, mevzuatı buna göre kurarlardı. Demek ki istemiyorlar; ya da en azından, isteyecek kadar bilinçli bir tercih yapmıyorlar. Bu da mevzuatı yapanlardan beklenen mesleki ve toplumsal sorumluluğun çok altında bir durumdur.
Kendini inkâr eden plan
Bir planın temel niteliği, gelecek hakkında bağlayıcı bir öngörü kurmasıdır. Türkiye'de imar planlarının bu nitelikten de yoksun olduğunu anlamak için planları okumaya bile gerek yok; plancıların ve idari mercilerin kendi davranışlarına bakmak yeter.
Planı yapan plancı, üç-beş yıl bile geçmeden o planı değiştirmeye başlar. Çoğu zaman aynı parsel için, aynı malik adına. Bu süreçten plancının doğrudan veya dolaylı bir ekonomik karşılığı da oluşur; meslek, kendi kendine sürekli iş üretir. Plan dediğiniz şey, kurucusu tarafından da bağlayıcı sayılmıyorsa, plan değildir.
Aynı tutarsızlık makro ölçekte de işler. Bir kentte ek imar alanı açmak, neredeyse hiçbir zaman nüfusun gerçek ihtiyacına dayanmaz. Mevcut imarlı alanlar yapılaşmadan, gerçek bir talep belirmeden, sürekli yeni alanlar imara açılır. Türkiye'de neredeyse her kentte, nüfusun ihtiyaç duyacağı alanın iki-üç-dört katı imarlı alan vardır. Bu, kentin doğal büyüme dinamiklerinden değil, spekülasyon talebinden kaynaklanır. Arsa sahibi yeni imar bekler, plancı yeni imar üretir, belediye yeni imar onaylar; talep zincirinin halkaları kentlinin ihtiyacına değil, mülk sahibinin gelir beklentisine bağlanır.
Bunun bedeli, kentte yaşayan dar gelirliye çıkar. Belediye gelirleri nüfusla orantılıdır; aşırı genişlemiş bir kentin bütçesi, kent halkının ihtiyacı olan hizmet kalitesini taşıyamaz. Yetersiz kaynakların büyük kısmı vitrin niteliği taşıyan yeni imar alanlarına aktarılır. Eski dokuda, kenar mahallede yaşayan vatandaşın altyapısı bozulur, sokağı köhneleşir, emlaki değer kaybeder. Bu mahalleler büyük ölçüde mülksüz nüfusun yaşadığı yerlerdir; planın yaratamadığı hizmet kalitesinin bedelini de en çok onlar öderler. Spekülatörün geri dönüşü, o değer kayıplarını fırsata çevirir.
Bir yandan da kentin orta yerinde "kentsel yararsız boşluklar" üretilir: Yapı hakkı kullanılmamış arsalar, yıllarca atıl kalan parseller, beklemeye yatırılmış zeminler. Kent parça parça, fiziken ve toplumsal olarak ayrışmış bir yapıya dönüşür. Bir yandan hızla genişler, bir yandan ortasında boşluklar üretir. Bu, planlı bir kentleşme resmi değildir.
Bütün bunlar imar planı eliyle olur.
Aşırı planlı bir kentleşme (“Planlı Kentleşme Olsaydı” masalı)
Türkiye'de "plansız kentleşme" sıkça konuşulan bir kavramdır. Kentlerin bozulması, dokunun bozulması, çevrenin tahrip olması, bunların hepsi plansızlığa yorulur. Oysa rakamlar bambaşka bir tablo söyler.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın 2014'te kurduğu Plan İşlem Numarası sistemine göre, bugün Türkiye'de yürürlükte olan imar planı ve plan değişikliği sayısı 140 binin üzerindedir. Sistemin yürürlüğe girdiği günden bu yana on iki yıla yakın bir süre geçmiş, ortalama olarak yılda on iki bin civarında plan ve plan değişikliği üretilmiştir. Sistemin ilk tam yıllarında -örneğin 2015 ve 2016'da- yıllık üretim 14 binin üzerine çıkmıştır. Yani ülke genelinde, en azından bir on yıl boyunca, her gün ortalama otuz-kırk imar planı işlemi yapılmıştır. Bu rakam, son birkaç yılda azalma eğilimine girmiştir; değer artış payı uygulaması, belediyelere yönelik soruşturmaların yarattığı tedirginlik, plan üretiminin geçici olarak yavaşlamasına veya değer artışına konu olabilecek bireysel plan değişikliği taleplerinin revizyon planlarına konu olmasına yol açmış görünmektedir. Konjonktürel bir yavaşlamadır; biriken stok yerinde durmaktadır.
Bu yapı şunu söyler: Türkiye plansız değil, aşırı planlı bir ülkedir. Sorun, planın yokluğu değil, planın anlamını yitirecek kadar çoğalmasıdır. Bunun büyük kısmı yeni plan değil, var olanın değiştirilmesidir. Sistem yeni plan üretmiyor; aynı plan üzerinde sürekli oynuyor.
Bu üretim yalnızca belediyelerle sınırlı da değildir. Bakanlık, yılda yaklaşık 900 plan ve değişikliğe doğrudan kendisi imza atar. Sayı küçük gözükür; ama bu rakamı doğru okumak için iki ek not gerekir.
Birincisi: Bu plan ve değişiklikler çoğunlukla hem nazım hem uygulama planını birlikte etkiler. Bir tek karar, çift PİN üretir. Yani Bakanlık'ın gerçek müdahale sayısı, 900’ün üzerindedir.
İkincisi -daha önemlisi- Bakanlık'ın yaptığı her plan, belediyelerin yaptığı bir plandan yapısal olarak farklıdır. Belediye, kendi siyasi ve idari çevresi içinde sınırlanmıştır. Bakanlık ise herhangi bir parsel için, herhangi bir ölçekte, herhangi bir bölgede plan üretebilir; üstelik bu planı tek başına onaylar. Onay merciini de denetleme merciini de aynı kurum tutar. Sonuç: Bakanlığın yaptığı bir plan değişikliği, bir belediyenin yaptığı plan değişikliğinin kat be kat daha belirleyicidir. Bu planların önemli bir kısmı, belediyenin kendi başına onaylamayacağı, hatta engellemeye çalışacağı türden işlemlerdir.
Üstelik bu rakamların görünmez bir tabakası daha vardır: İmar mevzuatındaki değişiklikler. Bir tek yönetmelik değişikliği -yapı yaklaşma mesafesi, emsal tanımı, çatı katı düzenlemesi, otopark zorunluluğu- yüz binlerce parselin yapılaşma rejimini bir gecede değiştirir. Bu, plan değişikliğine girmez; PİN almaz; sistemde görünmez. Ama etkisi, on bin plan tadilatından daha büyüktür. Plana yansımayan plan değişiklikleri, bu ülkenin imar rejiminin görünmeyen omurgasıdır.
Hele Bakanlık'ın yetki alanına giren en üst ölçekli plan olan Çevre Düzeni Planı tamamı plan değişikliği olarak Bakanlık tarafından üretilir. Yani ülke topraklarının imar rejimini en üstten tanımlayan plan, sürekli olarak değiştirilen bir plandır. Üst ölçekli planın bu kadar sık değiştirilmesi, alt ölçekteki yüzlerce plan değişikliğinden çok daha köklü bir tutarsızlıktır. Bir plan notu değişikliği, binlerce parselin yapılaşma rejimini bir kalemde dönüştürür. Bakanlık kendi yaptığını kendi bozar; kendi onayını kendi geçersiz kılar.
Bu rakamların önünde "planlı kentleşme olsaydı bunlar yaşanmazdı" diyenlerin söyleyebileceği bir şey kalmaz. Türkiye'de bunlar tam da plan eliyle, plan aracılığıyla, plan adına yaşanmıştır.
Sonuç: imar planları zararlıdır
İmar planları planlı kentleşmeyi sağlamaz. Tersine; bir kentin dokusunu, sosyal bütünlüğünü, kamusal niteliğini, mülksüz çoğunluğunun yaşam koşullarını bozar.
"Planlı kentleşme" toplumun genelinde ilgili-ilgisiz herkes tarafından gevelenip duran bir illüzyondur. Bütün kentlerin planı vardır; şehir plancıları her gün durmadan plan yapmaktadır. Plansız hiçbir şey yoktur kentlerde. Ama bu plan denen şey, kenti planlamaz, parseli düzenler. İnsanı değil, mülkü görür.
Türkiye'nin kent planlamasının krizini anlamak için önce buradan başlamak gerekiyor: adına "plan" denilen şey plan değildir, ada-parsel düzenidir; "şehir planlama" yapıldığı sanılan şey, şehir planlama değildir; "kamu yararı" diye sunulan şey, çoğu zaman mülk sahibine gelir transferidir; "planlı kentleşme" denilen sonuç ise hem aşırı imarlanmış hem yer yer atıl, hem hızla büyüyen hem köhneleşen bir dağınıklıktan ibarettir.
Bu çerçeve içinde plancı, en iyimser hâliyle iyi niyetli bir teknisyendir; meslek eğitimi bu eleştiriyi kendi içinde kuracak araçları ona vermediği için de işin sonuçlarını sorgulamadan, iman ve inançla çalışır. Ama bu sonuçların sorumlusu tek tek plancılar değildir. Plancıların mesleğini bu biçimde tanımlayan; çerçevesini imar mevzuatına, ölçeğini parsele, hedefini arsa rantına bağlayan; eğitiminde yıllar boyunca bu çerçevenin dışında bir alternatifin düşünülmesini bile gündem yapmayan bir paradigma vardır karşımızda. Eleştirinin asıl muhatabı bu paradigmadır. Plancıların elinden bu paradigma içinde gelen, şimdilik, budur. Gelecekte daha fazlasının yapılabilmesi için önce mesleğin kendisinin bu eleştiriyi içselleştirmesi, plan diye öğretileni plan olarak görmeyi bırakması gerekiyor. Niyet vardır; ama niyet plan değildir. Yaşadığımız kentler için planlamayı değiştirmek gerekir.
V. Senihi KİTAPÇI,
Mayıs 2026
[1] Mülk sahibi tanımında bir karışıklık oluşuyor. Kendine ait bir ev yapacak kadar arsa payı olan, ikamet ettiği bir konutu olanlar da mülk sahibi grubuna giriyor. Planın bunlara etkisi ve katkısı çok sınırlıdır. Burada kent çevresinde geniş arazileri, tarlaları, apartman, ticari yapı yapacak büyüklükte arazisi-arsası olanlardır kentsel rantı paylaşanlar. Bu rant sahiplerinden birikimleriyle bir konut birimi edinenleri kentsel rantı paylaşanlar grubuna dahil edemeyiz. Onların büyük bir kısmı da aslında mülksüzdür. Böyle bakınca kentin belki de %80'i-90'ı mülksüz grubunda sayılır.
